Прошедший год стал одним из самых тяжелых для рынка новостроек. Пережив весеннее падение продаж на 30-50%, прежние обороты он набрал лишь к концу года. Особенно сильно такие перепады ударили по мелким компаниям; крупные структуры, успевшие создать запасы земельных участков два-три года назад, перенесли их легче.

По данным Комитета по строительству администрации Петербурга, в 2005 году было введено 507 жилых домов общей площадью 2,27 млн кв. м. На торги были выставлены новые земельные участки под строительство 1,93 млн кв. м жилья, продано из них - на 1,3 млн кв. м. Всего, по данным городского Фонда имущества, в 2005 году было реализовано на торгах 22 земельных участка под жилое строительство площадью 41 га. В стадии строительства по состоянию на начало 2006 года находится 841 объект, в стадии проектирования - 1088, на 251 участке ведутся изыскательские работы.
Начало 2005 года оказалось непростым для петербургских строителей жилья. На условиях анонимности представители нескольких компаний оценили снижение объема продаж новостроек в 30-50%. Причинами спада они назвали ценовой перегрев рынка в 2004 году. В результате, по данным корпорации "Петербургская недвижимость", строители были вынуждены снизить цены в среднем с $1020 за 1 кв. м до $980 за 1 кв. м (средняя цена в общем объеме предложения).
По словам начальника отдела маркетинга "Петербургской недвижимости" Николая Пашкова, стагнация спроса, продолжавшаяся до середины 2005 года (в I и II кварталах было продано соответственно 400 000 и 315 000 кв. м), была компенсирована покупательской активностью во втором полугодии (в III и IV кварталах покупатели разобрали по 500 000 и 714 000 кв. м). Уровень активности продаж (отношение проданных за месяц квартир находящимся в продаже) вырос с 3-4% (в апреле) до 10% (в декабре). "Впервые за последнее время мы наблюдали, что за квартал было продано более 700 000 кв. м. Поэтому по итогам 2005 года можно уверенно говорить об окончании периода стагнации", - заявил Пашков.
Гендиректор компании "Легион-Недвижимость" Максим Чернов отмечает, что к середине года покупателями был пройден психологический барьер: "К концу лета люди поняли, что жилье дешеветь уже не будет, и снова принялись покупать квартиры".
Возобновившийся спрос пришелся прежде всего на сегмент дешевого жилья. "В дефиците оказались одно- и двухкомнатные квартиры экономкласса в районах с развитой инфраструктурой", - говорит заместитель директора "Союзпетростроя" Евгений Каплан. По его оценке, из-за недостатка таких объектов в 2005 году было продано только около 1,4-1,6 млн кв. м из сданных строителями 2,27 млн кв. м жилья. "Из 7-8 млн кв. м строящегося жилья, которое было выставлено в 2005 году на первичном рынке, 40-50% квартир будет долго "висеть" и не находить покупателя", - считает Каплан.
Николай Пашков настроен более оптимистично. По его словам, оправившись от стагнации, в прошлом году рынок новостроек в целом оказался успешнее, чем в 2004 году. По оценке "Петербургской недвижимости", в 2005 году объем продаж на первичном рынке составил около 1,9-2 млн кв. м, что превысило показатели 2004 года примерно на 17-19%.
В кирпично-монолитных домах наиболее дорогим было жилье в районах, прилегающих к Московскому проспекту, к южной части парка Сосновка, в Озерках и в северной части Васильевского острова. Там цена 1 кв. м составила $1190-1270.
В популярных спальных районах - на северной окраине города, в районе Комендантского аэродрома у Старой деревни, в Московском районе и на восточном берегу Невы стоимость 1 кв. м в кирпично-монолитных домах колебалась в пределах $1000-1100. Самые низкие расценки на кирпично-монолитные дома - $900-950 за 1 кв. м - были зафиксированы в районах с плохой транспортной доступностью на юго-западе города: в районах Обухово, Купчино, Пискаревки и Полюстрово. Стоимость строящегося панельного жилья в этих районах составила $840-900 за 1 кв. м.
На рост объемов продаж пока практически не оказало влияния вступление в силу закона "Об участии в долевом строительстве...". "В 2005 году квартиры продавались по старым правилам, поскольку предложение в основном состояло из объектов, которые были начаты до того, как закон стал действовать", - говорит сотрудник отдела маркетинга компании "Рост-Риэлти" Дмитрий Яковлев. Однако гендиректор холдинга RBI Эдуард Тиктинский отмечает, что новый закон стал одной из причин сокращения объемов вывода новых проектов на рынок. "В 2005 году многие игроки решили сосредоточиться не на новом строительстве, а на реализации уже возведенного жилья", - говорит он.
По словам Пашкова, более благополучно пережить стагнацию 2004-2005 гг. удалось крупным игрокам. Так, ЛЭК и "ЛенСпецСМУ" увеличили свои доли по вводу жилья примерно до 13% каждая. По итогам года они занимают лидирующие позиции, введя примерно по 280 000 кв. м. Доля 10 крупнейших компаний на первичном рынке за 2005 год выросла с 38% до 47%, а количество активно работающих фирм сократилось примерно со 110 до 80.
"Крупным компаниям удалось пережить кризис без банкротств", - говорит директор по развитию компании "Петербургстрой Skanska" Олег Барков. С ним согласен Пашков, который считает, что в прошедшем году первичный рынок продолжил концентрироваться вокруг крупных компаний, которые в период 2002-2003 гг. сумели обеспечить запас земельных участков и сформировать адресную программу на несколько лет вперед. Заместитель директора агентства недвижимости "Бекар" Леонид Сандалов добавляет, что труднее всего в период стагнации пришлось небольшим фирмам, строившим дома в сегменте массового спроса. "Такие компании, как правило, не имеют доступа к престижным участкам. А в случае финансовых сложностей не могут перекинуть деньги с одного объекта на другой", - говорит Сандалов.
Председатель Комитета по строительству администрации Петербурга Роман Филимонов заявил, что в 2005 году ряд компаний находились в предбанкротном состоянии. "Это было связано с неблагоприятной ситуацией на рынке в первом полугодии 2005 года, однако к концу года их дела улучшились", - отметил Филимонов, однако не назвал конкретных примеров.
По оценке Каплана, в 2003 году положительное сальдо петербургских компаний составило около $350 млн - именно в такую сумму в начале года оценивалось их отрицательное сальдо. "За два года рентабельность жилищного строительства сократилась в два раза. На начало 2006 года она составляет не более 10%", - говорит Каплан.
"Большинство строителей сокращают ввод новостроек и не начинают даже заявленные объекты. Кто-то вынужден переориентироваться на другие регионы", - отметил эксперт.

Андрей Мусатов